Blight está devorando cidades americanas. Foi assim que Mobile, no Alabama, parou com isso

A história da praga em Mobile, Alabama, é a história dos ricos e pobres da América, dos imóveis não regulamentados e dos séculos de desigualdade. Mas em Mobile, uma pequena equipe descobriu como mudar a narrativa.

Blight está devorando cidades americanas. Foi assim que Mobile, no Alabama, parou com isso

Tendo crescido em Mobile, Alabama, Jeff Carter estava acostumado a ver as propriedades decadentes que pontilhavam a cidade. Os anos 60 atingiram duramente a cidade e, entre o fechamento da Base Aérea de Brookley em 1969 e o voo branco que dominou a época, grandes áreas da cidade ficaram vazias ou em ruínas. O celular tem uma história em que sua exportação mais valiosa são os filhos, disse Carter. Eu sou o único cara que nunca foi embora.

Carter começou a trabalhar como paramédico aos 19 anos e sempre viu a composição da cidade como uma história de ricos e pobres, um problema intratável com o qual todos aprenderam a conviver. Ele tinha sido um dos únicos alunos brancos em uma grande escola totalmente preta de ímã (quando eu digo às pessoas onde fiz o ensino médio, elas acham que estou brincando, ele me diz), o que ele diz que deu a ele uma perspectiva diferente da vida em Móvel. Carter menciona isso como uma nota de rodapé, mas quando cheguei em Mobile para Carter me levar em um tour pelos bairros mais degradados da cidade, comecei a entender que isso era parte integrante da história de Mobile. A cidade era a coração pulsante do sul segregado , e embora o tempo tenha passado, os marcadores de segregação estão por toda parte. O exemplo mais nítido: a cidade hospeda duas celebrações de Mardi Gras, uma para Mobilians negros e outra para Mobilians brancos.

Jeff Carter fica em frente a uma casa abandonada na Avenida Pritchard. Carter era o diretor anterior do I-Team e trabalhou para identificar e avaliar a condição de propriedades desocupadas e abandonadas em toda a cidade. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]



Até recentemente, Carter comandava a equipe de inovação da cidade - um grupo de funcionários públicos incomuns, incluindo um arquiteto paisagista, um antropólogo com dreads e um designer industrial com um homem coque. (Eles nos chamam de The Breakfast Club, diz Carter. Eu sou o Basket Case.) A equipe de inovação, financiada por uma bolsa da Bloomberg, foi criada com o objetivo principal de trabalhar nos bairros degradados de Mobile. A história que eu ouvi, aquela que me trouxe para Mobile, era que a equipe não apenas reduziu drasticamente o número de propriedades arruinadas na cidade, mas também conseguiu alterar uma lei estadual, permitindo que a cidade se apropriasse de propriedades, repará-los e vendê-los. As equipes de inovação são conhecidas por lançar novas maneiras de as cidades funcionarem, por criar aplicativos ou projetar sites, mas uma pequena equipe mudando a constituição é algo inédito. Queria conhecer as pessoas que fizeram isso e ver a praga.

Mattie Lofton fica em frente a uma casa desocupada na Texas Street, perto do centro de Mobile. Nascido no bairro The Bottom, Lofton atualmente atua como Agente de Execução Municipal 1 e trabalha com a Equipe de Reinvestimento da Comunidade para identificar e renovar propriedades vagas e abandonadas em toda a cidade. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Na manhã seguinte, eu estava no meio de uma rua rachada e cheia de mato com Carter e Mattie Lofton, um dos aplicadores do código da cidade, enquanto conversavam com Tony Burke sobre o estado de sua casa. Estávamos em The Bottom, um dos bairros onde a praga é inevitável, olhando para uma casa de espingarda de madeira apoiada em blocos de concreto, com buracos remendados pontilhando o lado de fora. Esta não era uma das casas destruídas. Estava ocupado por alguém que, quando conseguia juntar dinheiro para consertar, arrumava o que podia. Burke também cuidava dos terrenos baldios próximos à casa. Lotes que costumavam ser casas, mas agora eram campos irregulares.

Grama alta e mato, grama alta e mato, Lofton repete, esticando o braço em direção ao terreno baldio. Eles demolem os prédios e tudo o que nos deixam é grama alta e ervas daninhas.

Nós quatro giramos nossas cabeças para ver a aparência de 360 ​​graus de praga. Somos uma cidade velha com muito antiguidade, Carter me disse enquanto dirigíamos em direção a The Bottom. Mas eu não tinha pensado sobre que tipo de idade. O primeiro navio negreiro de Mobile atracou em 1721. último navio negreiro , o Clotilda, também ancorado em Mobile, mais de 50 anos após a proibição do comércio de escravos. Os descendentes dos escravos Clotilda ainda vivo no celular Bairro de Africatown, outra área deteriorada. The Bottom não é tristeza, mas camada sobre camada da história do país, e camada sobre camada da relação mutante de uma cidade com as pessoas que habitam a terra.

Esta é uma rua aqui. Lofton aponta para algo que definitivamente não parecia uma rua. Parecia uma confusão emaranhada musgosa e assustadora de vegetação marrom e verde. Provavelmente são 10 ou 15 anos de crescimento.

Como algo deixa de ser uma rua? Eu pergunto.

Ela dá de ombros e diz que a cidade parou de mantê-lo. Velhos morreram, jovens se mudaram, as casas ficaram em ruínas e, de acordo com a velha abordagem band-aid da cidade para a praga, as casas foram demolidas. Tem uma casa perigosa? Mande uma escavadeira, remova a casa, problema resolvido!

Casas abandonadas e gramados crescidos se alinham na Edwards Street, no bairro histórico de Africatown. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Lofton cresceu neste bairro, mas como todo mundo, ela também se mudou. No exterior, a princípio, com seu marido militar, e depois eles voltaram para casa em Mobile, mas não voltaram para The Bottom. Eles vivem fora da cidade, em um bairro que não está cheio de espaços em branco e praga. Ela trabalhou na aplicação de códigos por 18 anos e é o primeiro nome de Carter, que ela sabe ser a pessoa na cidade responsável por consertar as coisas.

Uma das razões pelas quais Lofton mora fora da cidade é que há habitação limitada para a classe média no celular. A maioria das pessoas que conheci durante meu tempo no Mobile - pessoas que investem profundamente na cidade, cujo amor pelo lugar se manifesta até mesmo em longas apresentações em PowerPoint sobre banco de terrenos - não conseguem encontrar uma casa no Mobile que se encaixe em seu orçamento. Se você quiser comprar uma casa em estilo plantation com colunas brancas brilhantes que parece uma mistura de um banco e a casa ancestral de Tennessee Williams, e você tem mais de um milhão de dólares para gastar, Mobile é o seu lugar. E se você quiser comprar uma casa de caça de três quartos por menos de US $ 100.000, Mobile também é o seu lugar. Mas se você ficar em qualquer lugar entre esses pólos, como muitas famílias de duas rendas - o quantidade mediana as pessoas gastam em uma casa nos Estados Unidos é de US $ 223.000 - você está sem sorte. A história da praga em Mobile é a história dos ricos e pobres na América, do mercado imobiliário não regulamentado e de séculos de desigualdade. Mas em Mobile, uma pequena equipe descobriu como mudar a narrativa.

Robert Pruitt (40) corta grama na propriedade de sua família no distrito histórico de Africatown. Ninguém mora na casa, mas Pruitt cuida do gramado em respeito ao bairro. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

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O que é praga? Para quem não é obcecado pela cidade, uma propriedade destruída é aquela pela qual podemos passar, balançar a cabeça e pensar: Alguém deveria fazer algo sobre isso . A casa na esquina do meu quarteirão no Brooklyn é uma dessas. Era ligeiramente habitável quando mudamos pela primeira vez para o quarteirão. As pessoas que moravam lá mantinham pombos no telhado. Eu os via lá em cima às vezes, cuidando dos pássaros. Oito anos depois, os pombos se foram, as janelas da casa cobertas com papel-alumínio, tufos de isolamento aparecem por entre as rachaduras das paredes. A cidade colocou um adesivo declarando a casa insegura e ordenando aos moradores que saiam, mas às vezes eu vejo uma luz acesa à noite. Até começar a contar esta história, eu não tinha uma palavra para a casa além de tristeza.

Quando você começa a falar com pessoas obcecadas por cidades - planejadores urbanos, funcionários públicos, autoridades eleitas - ouve muito a palavra praga. Para as pessoas que trabalham para manter as cidades funcionando, que se preocupam com elas como se fossem seres sencientes, a praga não é apenas um dente podre que precisa ser arrancado. É um prenúncio de um bairro que pode deslizar de um lugar onde as famílias vivem e as pessoas plantam hortênsias em um Fuga de Nova York -como a paisagem infernal. Blocos com propriedades destruídas ou abandonadas são mais propensos a atrair crime , violência e tem níveis elevados de chumbo e valores de propriedade mais baixos .

O significado absoluto de praga é vago. UMA Relatório de 2015 para Keep America Beautiful (PDF) descobriram que a única constante na história da praga é sua natureza altamente contestada e maleável. Blight é grafite. Blight é propriedades abandonadas. A praga é lixo. Blight é uma fileira de casas em ruínas. Blight é traficante de drogas. A praga é a prostituição. Seja qual for a definição, a praga é sempre o sinal externo da disfunção interna de uma cidade. Uma política quebrada, uma comunidade quebrada, um sistema econômico quebrado. A praga é o que torna uma cidade desagradável para se viver e, na pior das hipóteses, perigosa. E desde que a palavra foi aplicada a cidades, existiram teorias bem-intencionadas sobre como consertá-la. Destrua tudo. Plante mais hortênsias. Envie a polícia. Não mande a polícia. Mantenha a América (e todas as suas cidades) lindas. Em uma época em que a revitalização parece estar em toda parte - linhas ferroviárias abandonadas agora são parques ! Abandonado fábricas são agora lofts elegantes ! Shoppings abandonados agora são Whole Foods ! Blight é o que acontece quando as pessoas ficam para trás. Propriedades destruídas e vagas em todo o país têm aumentou em 50% nos últimos 15 anos .

Nenhum estado está ileso. A legislação sobre a praga já está em vigor em todos os 50 estados, embora muitas vezes pareça proibições contra o uso de madeira compensada nas janelas, em oposição a medidas realmente significativas. Mas a praga de hoje também é um mapa de onde a nação está prosperando e onde está sofrendo. O cinturão solar tem a menor taxa de ferrugem. As pessoas estão se mudando para dentro, e não para longe, de cidades como Phoenix e Las Vegas. Ou estão se mudando para onde os empregos estão e a qualidade de vida é administrável, as chamadas cidades magnéticas, como Seattle ou Austin . O efeito cumulativo dessa migração significa que há propriedades abandonadas e arruinadas agrupadas nos Apalaches, no sul e no centro-oeste, com uma pitada de praga em todo o nordeste. Blight se instala em cidades menores, áreas rurais, lugares do país onde você não fica surpreso ao saber que a população está diminuindo. Youngstown , Ohio. Springfield , Massachusetts. Huntington , West Virginia.

Se blight in Mobile é a história dos que têm e dos que não têm, é apenas um exemplo de uma história mais ampla em todo o mapa dos Estados Unidos. Na economia de hoje, há vencedores e perdedores claros. Os vencedores recebem linhas ferroviárias recuperadas. Os perdedores ganham grama alta e ervas daninhas. A menos que alguém decida fazer algo a respeito.

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Sandy Stimpson não parece a garota-propaganda das políticas de habitação progressistas. Ele é alto e esguio, com cabelos ralos e grisalhos, e enquanto eu o ouvia falar, entendi que estava ouvindo um tipo de sotaque diferente do que tinha ouvido de outros mobilianos. Suas palavras saem em um sotaque aristocrático que me lembra de uma era de ternos de verão e me deixa muito constrangida com as vogais ásperas e cortadas que minha boca produz. Stimpson ganhou seu dinheiro no ramo de exploração madeireira, mas depois de décadas assistindo a deterioração de Mobile, ele decidiu se candidatar a prefeito.

Superior Sandy Stimpson fica na varanda de uma casa desocupada na Charles Street que está programada para reforma por meio do programa de reinvestimento da comunidade da cidade. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Por oito anos, a cidade foi governada por Sam Jones, o primeiro prefeito negro de Mobile. O consenso geral era que um candidato branco não poderia ganhar o voto negro, e um candidato negro não poderia ganhar o voto branco. Dado o celular dados demográficos - 50% negros e 46% branco - ninguém esperava Stimpson, um amigo e compatriota de igreja de Jeff Sessions , para ter uma chance.

Mas Stimpson fez algo que nenhum outro candidato branco a prefeito fazia há muito tempo, ou talvez nunca. Ele visitou The Bottom. E Africatown. Ele andou pelas ruas e falou sobre consertar as coisas, restaurar Mobile à cidade vibrante que costumava ser antes da base da Força Aérea e do estaleiro fecharem. Para a surpresa dos Mobilians brancos, Mobilians negros gostaram dele. Eles acreditaram nele. Stimpson está agora há um ano em seu segundo mandato.

Pouco depois de Stimpson ser eleito, ele fez seu próprio tour pela praga, visitando um bairro com uma casa que, segundo ele, serviu como mercado de drogas ao ar livre por 40 anos. Ele começou a bater nas portas e a cumprimentar os residentes. Ao ouvir a comoção, uma senhora idosa em uma cadeira de rodas elétrica saiu de sua casa. A mulher disse a ele que nunca tinha visto um prefeito na vizinhança e implorou que ele voltasse. Ela acenou com a cabeça na direção da casa de drogas, dizendo a ele que pessoas más moravam lá.

Eu saí com o coração partido, percebendo que ela era uma prisioneira em sua própria casa em nossa própria cidade, Stimpson me disse. Passaram-se dois meses antes de termos informações suficientes para apreender aquela casa, mas ela havia morrido uma semana antes de voltarmos.

o que significa 919

A experiência abalou Stimpson e o fez pensar sobre a praga. Também não é difícil pensar em praga no escritório de Stimpson. Ele está no 10º andar do moderno edifício da prefeitura situado na orla do porto de águas profundas de Mobile. Por uma janela estão todas as coisas que fazem o Mobile - e o resto do país - funcionar. Enormes navios de contêineres entrando e saindo do porto descarregam matérias-primas para a fabricação de aviões e outras mercadorias. Um trem de carga desliza em uma linha silenciosa ao longo da beira da água, levando os contêineres para a terra. E no final do dia, irei dirigir em um jato Airbus, recém-pintado com o logotipo da JetBlue, aparecendo a poucos metros da estrada. Os aviões são montados aqui e, em seguida, voados para o céu em uma pista no meio da cidade, rumo ao seu primeiro vôo comercial. A vista daquela janela é muito Carros, caminhões e coisas que vão , com todas as formas de transporte possíveis representadas. É uma visão do progresso e da indústria e um lembrete de que os portos de águas profundas ainda são coisas especiais que importam, mesmo em nossa era de hiper-tecnologia.

Na outra janela do escritório de Stimpson está a cidade de Mobile, edifícios bonitos de perto, e edifícios menores e mais degradados mais longe. Está vendo o grande e alto, o de seis andares? Stimpson aponta enquanto meus olhos tentam localizar o prédio. Entra em foco: um belo velho. . . mansão? Igreja? Casa do comerciante? Agora fechado com tábuas e bem na frente da janela do prefeito. Estou olhando para a praga, diz Stimpson, e pensando, por que isso não pode ser consertado?

A questão de por que isso não pode ser consertado logo materializou-se no mantra não oficial da equipe de inovação, mas com uma pergunta tão grande era difícil saber por onde começar. Em uma das reuniões da equipe, alguém observou que um bom lugar para começar seria contando os edifícios destruídos. Este é um ponto de partida tradicional para muitos projetos do setor privado. Antes de poder resolver algo, você precisa entender o quão grande é o que está resolvendo. Mas as cidades muitas vezes não possuem os números e os dados que o setor privado considera garantidos. O celular nunca fez uma contagem de pragas. A equipe ouviu estimativas de propriedades danificadas variando de 5.000 a 25.000 estruturas, e eles foram e voltaram sobre como eles poderiam contar tudo de forma rápida, barata e eletronicamente. Foi assim que eles se encontraram, alguns dias depois, usando o Instagram para catalogar e mapear a praga do celular.

Jeff Carter achou que era uma ideia estúpida. O mesmo fizeram os aplicadores do código que ele recrutou para ajudar na contagem, mas com pouco mais para prosseguir, todos deram de ombros e o fizeram de qualquer maneira. Assim que a equipe concluiu a contagem, no entanto, eles ficaram surpresos com os resultados. Em uma cidade de cerca de 200.000 habitantes e 57.000 edifícios residenciais, apenas 1.256 foram destruídos. Este número sentido errado, porque todos sabiam que a praga estava em toda parte. Como poderia ser que tão poucas estruturas arruinadas estivessem dando a tantos Mobilians a sensação de que a cidade estava decaindo ao redor deles?

Terrance Smith está em frente a uma casa desocupada na Texas Street, perto do centro de Mobile. Smith é o diretor do I-Team e trabalha para identificar e avaliar a condição de propriedades desocupadas e abandonadas em toda a cidade. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Depois de se confundir com o número, a equipe se viu falando cada vez mais sobre quem foi afetado pela praga: pessoas que moram perto dela, que passam com medo todas as manhãs e todas as noites, que têm medo de deixar seus filhos brincar perto dela. E as casas que estão perto da praga são mais propensos a se tornarem arruinados .

A praga é um câncer, Stimpson me disse. Se você não se livrar da praga, ela continua se espalhando, continua se espalhando e continua se espalhando. Isso vai matar um bairro. Isso vai absolutamente matá-lo. Ele tinha visto isso acontecer. O mesmo aconteceu com o restante da equipe de inovação, todos crescidos na área. Eles também passaram por tentativas anteriores de lidar com a praga. Uma administração anterior havia respondido às preocupações com a segurança dos residentes instalando redutores de velocidade, como se carros em alta velocidade e propriedades abandonadas pudessem ser agrupados em uma categoria de coisas perigosas e tratados da mesma forma. Os redutores de velocidade custavam 20 mil a unidade, mas a cidade despejava mesmo assim, muitas vezes na frente de casas que estavam se desintegrando.

A equipe não queria cometer o mesmo erro. Então, eles decidiram criar uma zona de praga, que incluía todas as propriedades residenciais em um raio de 50 metros de uma casa danificada no conde. Quando eles refizeram os números, eles descobriram que 22% das casas estavam dentro de uma zona de praga. Com uma contagem difícil de pragas e uma explicação de por que a praga parecia tão abrangente, a próxima pergunta era por que havia tantas propriedades danificadas em primeiro lugar.

A primeira parada foram as tediosas reuniões da Força-Tarefa Blight da cidade, onde os funcionários da cidade se reuniam para tomar decisões sobre o que fazer com as propriedades danificadas: derrubá-las, multar os proprietários ou ignorá-las. Mas, como Mobile é um lugar pequeno com histórias familiares que se estendem por gerações, as reuniões da força-tarefa frequentemente envolviam deliberações sobre propriedades às quais as pessoas estavam pessoalmente conectadas. Uma pessoa sugeria que uma casa precisava ser demolida, e outra pessoa diria: Não, o Sr. Jones é o dono e podemos ligar para a família dele. Mobile também é rico em estoque de casas históricas, o que acrescentou o fator complicador de determinar se uma casa é qualificada como propriedade histórica. No que parece ser uma simulação do governo do terceiro anel do inferno, Jeff diz que a opinião de todos foi repetida continuamente e nenhuma decisão foi tomada. Em geral, as pessoas queriam salvar edifícios. Mas a cidade não conseguiu salvar todos os edifícios. Como resultado, os edifícios ficaram presos em um ciclo de debates intermináveis.

(Da esquerda para a direita) Terrence Smith , David Daughenbaugh , Gary Jackson , Mattie Lofton , Jamey Roberts , Superior Sandy Stimpson , Beverly Reed , e Bispo Baxter fique em frente a uma casa recém-construída na 1004 Texas Street. A equipe de reinvestimento da comunidade trabalha para identificar propriedades vagas e abandonadas, avaliar sua condição atual e renovar propriedades elegíveis para prepará-las para novos ocupantes. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

O que a força-tarefa da praga estava faltando, a equipe de Carter percebeu, era uma rubrica para a tomada de decisões. Então, eles criaram um índice de praga. Em vez de permitir que os aplicadores de código em campo classifiquem as propriedades com base em sua opinião pessoal sobre se algo se encaixa na definição de praga, eles agora marcariam sim ou não. Cada resposta tinha um peso diferente, invisível para os aplicadores do código. Depois que a equipe de aplicação do código começou a usar o índice de praga, as reuniões da força-tarefa tornaram-se radicalmente mais produtivas. A força-tarefa não precisava mais debater se uma propriedade estava danificada. Ou era ou não era.

Com o índice de praga em vigor, um novo ponto crítico começou a surgir: o sistema legal. A única maneira de a cidade saber sobre uma propriedade destruída era se um residente ligasse para o 311 para reclamar. Essa chamada, então, acionaria uma inspeção. Se a propriedade fosse reprovada na fiscalização, a cidade começaria a enviar avisos de infração para as casas que costumavam ser abandonadas. As datas dos tribunais iriam e viriam - apenas 27% das pessoas com multas se incomodavam em comparecer ao tribunal - as multas se acumulavam e, por fim, a casa seria planejada para demolição. Todo o processo poderia levar décadas e deixar bairros como The Bottom marcados com grama alta, ervas daninhas e trechos inteiros de quarteirões cheios de quintais abandonados e sem casas. Mas a cidade não tinha outro recurso além de enviar notificações e acumular multas.

Várias casas desocupadas na Clinton Street têm avisos de saúde e segurança afixados na parte externa. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Os funcionários da cidade com quem a equipe conversou recomendaram aumentar as multas ou redigir multas com mais rapidez. Talvez eles pudessem assustar as pessoas para que cuidassem de suas casas. Mais soluções de band-aid que não fariam muito além de irritar os cidadãos e provar que o governo é uma perda de espaço. A equipe de inovação percebeu que precisava mudar o próprio sistema. O primeiro passo foi trabalhar com a prefeitura para aprovar uma portaria permitindo que a cidade mudasse o significado de uma violação do código. Em vez de emitir multas, a prefeitura passaria a emitir adesivos informando os proprietários de imóveis que eles tinham 20 dias para consertar sua propriedade ou a prefeitura faria isso por eles, e então colocaria um penhor sobre sua propriedade pelo custo dos reparos.

Esta foi uma grande mudança para a cidade, diz Carter. Todo mundo na praça do governo realmente gostou da justiça do Antigo Testamento de punir esses bandidos que estão tornando nossos bairros ruins. Mas a verdade é que eles não estavam realmente punindo os bandidos. Eles estavam apenas irritando velhinhas e pessoas que não podiam, não pessoas que não podiam.

Junto com o novo decreto, a equipe criou adesivos de violação de código hexagonais em rosa brilhante, escritos em uma linguagem fácil de entender, para chamar a atenção das pessoas. Os adesivos rosa choque também sinalizaram aos vizinhos que a cidade não estava mais deixando a propriedade definhar. Eles estavam nisso. Junto com a capacidade recém-descoberta da cidade de proteger propriedades sem envolver o proprietário, os adesivos funcionaram. Dos proprietários que foram multados com os novos adesivos, 80% corrigiram a violação.

Com mais propriedades sendo reparadas pelos proprietários, a equipe de Carter deu uma outra olhada nas casas restantes. Alguns deles eram habitáveis, mas outros não eram tão ruins. Ao revisar os dados do índice de praga, a equipe descobriu que apenas cerca de 15% das casas foram classificadas para demolição. O que significava que os outros poderiam ser salvos, restaurados e, com os melhores resultados possíveis, novos proprietários poderiam se mudar e a casa poderia continuar a ser um lar, em vez de uma propriedade abandonada. Agora a equipe se viu diante de outro conjunto de questões: se essas casas não estavam em um estado tão terrível, por que ninguém morava nelas? Onde estava todo mundo?

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A praga e o mercado imobiliário estão inextricavelmente ligados. Como um relatório sobre propriedades vagas pelo Center for Community Progress explica, a praga tem uma maneira de se resolver em mercados imobiliários quentes. É improvável que os proprietários abandonem uma propriedade que pode facilmente colocar uma boa quantia em seus bolsos. Mas nas cidades onde os imóveis são baratos, o mercado não fará a praga simplesmente desaparecer. Nessas cidades, consertar propriedades destruídas requer intervenção governamental e legal.

Uma casa dilapidada na Texas Street fica em frente a casas novas. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Frank Alexander passou décadas tentando desvendar as camadas de legislação que causam praga - ou, como Alexander coloca, propriedades desocupadas e abandonadas. Blight, diz ele, tem conotações racistas decorrentes de políticas da era dos anos 50 que aplicavam o domínio eminente para justificar a apropriação de pedaços inteiros de bairros afro-americanos de baixa renda. Alexander é cofundador do Center for Community Progress, uma organização sem fins lucrativos focada em erradicar completamente propriedades vazias e abandonadas. Ele se interessou pela praga no início dos anos 90, depois de um passeio por Atlanta com o ex-presidente Jimmy Carter. Carter apontou para fileiras de propriedades arruinadas a apenas oitocentos metros da assembleia estadual e perguntou por que eles não podiam consertar moradias populares. Vou tentar descobrir, Sr. Presidente, Alexander respondeu.

O que Alexander descobriu o levou a uma carreira focada em consertar as leis que permitem a existência de praga. Muitas vezes, propriedades arruinadas são apanhadas em uma teia de leis obsoletas destinadas a favorecer a cobrança de impostos, escritas muito antes de as pessoas se mudarem pelo país em busca de lugares para abrir seus laptops, pulando de show em show, de cidade em cidade. Os impostos sobre a propriedade existem desde a Guerra Revolucionária, mas Alexander diz que as coisas mudaram significativamente no início dos anos 1980, depois que a Suprema Corte emitiu uma decisão afirmando que se os impostos sobre a propriedade não tivessem sido pagos sobre uma propriedade, o governo deve notificar todos que possam ter um interesse na propriedade. A maioria dos municípios considerou isso impossível de cumprir, o que dificultou a venda das propriedades.

Uma propriedade recém-construída em 1008 Texas Street, perto do centro de Mobile. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

E, finalmente, as pessoas começaram a sofrer com as propriedades que não podiam vender, eram as pessoas que tinham muito pouco para começar. Enquanto as pessoas ricas começaram a se divertir lançando casas e comprando casas de verão como propriedades do Banco Imobiliário, outros tentaram descobrir o que fazer com propriedades que eram inúteis.

quando a maçã se tornou pública

Os pobres sempre são deixados para trás, diz Alexander. Os pobres são os que estão deslocados, os pobres são as vítimas do sistema jurídico falido. Os ricos podem usar seu próprio poder para proteger seus próprios bairros, criar sua própria comunidade. Os pobres, Alexander me diz, são aqueles que precisam de mudanças no sistema legal para garantir que as cidades tenham poder de forma a proteger as comunidades vulneráveis, em vez de deslocá-las.

Mas não é apenas um sistema jurídico quebrado que está criando praga. Alexandre também vê a praga como mais um efeito colateral de uma sociedade que está ansiosa para comprar coisas e depois jogá-las de lado por algo mais novo e brilhante. É o que acontece quando as pessoas se acostumam a ter sempre o iPhone mais recente, os sapatos mais na moda ou, como um agente de aluguel de automóveis disse uma vez ao tentar me vender um upgrade, o carro mais quente de Los Angeles. Propriedades destruídas, diz Alexander, são o lixo de uma sociedade de consumo. Nossa sociedade tornou muito fácil para alguém possuir um pedaço de propriedade, destruí-la financeiramente e fisicamente e depois abandoná-la. É simplesmente hora de pararmos de jogar lixo.

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Algumas pessoas em Mobile sorriram e me disseram, antes de eu conhecer Keri Coumanis, que ela gostava de abraçar a casa. Keri era, até recentemente, uma das promotoras assistentes da cidade em Mobile. Ela cresceu em uma velha casa na cidade e viu seus pais reformarem meticulosamente ao longo de sua infância. Além de se formar em direito, ela também é formada em planejamento de preservação histórica; ela se tornou uma advogada com o único propósito de salvar casas e bairros. Uma vez que a equipe de inovação começou a investigar as questões legais na raiz da praga, eles rapidamente juntaram forças com Keri, que já estava trabalhando no fim legal do problema da praga do celular há anos. Embora o novo decreto fosse útil, Keri sabia que para realmente enfrentar a praga, eles precisariam encarar a besta da constituição do Alabama.

A constituição de 1901 é a mais longa do mundo . Foi escrito com o propósito declarado de codificando a supremacia branca , e devido à sua natureza restritiva e linguagem racista, foi alterado mais de 800 vezes desde então. O Alabama é um estado com direitos de propriedade, que deriva do desejo do estado rural de proteger os fazendeiros e proprietários, combinado com uma desconfiança visceral do governo. O que isso significa para a cidade de Mobile é que, quando uma propriedade fica em mau estado, é muito, muito difícil para a cidade se apropriar dela.

Várias casas desocupadas na Clinton Street têm avisos de saúde e segurança afixados na parte externa. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Para que a cidade possa fazer alguma coisa por uma propriedade destruída, a cidade primeiro precisa mostrar que fez um esforço concentrado para alcançar todos os proprietários. Em algumas cidades, isso pode ser uma etapa trivial. Mas no Alabama, se um proprietário morre sem testamento, a propriedade é automaticamente dividida igualmente entre os herdeiros sobreviventes. E, como o celular é muito antigo, algumas casas foram passadas de geração a geração e agora pertencem a mais de cem pessoas.

Esta é a propriedade de Willie Maye Creighton, Coumanis diz, puxando a foto de uma casa em ruínas em sua mesa. As pessoas abandonaram esta propriedade em 1972. Quando comecei a trabalhar no título, identifiquei 120 proprietários.

Para que a cidade possa fazer alguma coisa por uma propriedade destruída, a cidade primeiro tem que mostrar que fez um esforço concentrado para alcançar cada proprietário. Então Keri passa grande parte de seu dia no Ancestry.com descobrindo quem pode ser dono de uma propriedade e, em seguida, pesquisando on-line por eles. Quando ela os contata, muitas pessoas têm a fantasia de retornar ao Mobile algum dia.

Uma mulher que mora em Los Angeles é dona de um restaurante de soul food classificado pelo Zagat que vende feijão vermelho e arroz por US $ 22 o prato, Keri me contou. Eu estava tipo, ‘Você não vai voltar ao Mobile e vender feijão vermelho e arroz por US $ 22 o prato. & Apos;

Então, em vez disso, as pessoas deixaram as casas cair lentamente de volta à terra. Keri me disse que todos usam a mesma frase para explicar o que aconteceu com suas casas: Nós apenas deixamos ir . Os proprietários muitas vezes não sabem como são as casas depois de décadas de abandono, verões quentes e furacões. Com a mudança na portaria, a cidade poderia pelo menos começar a consertar as casas, mas o que a equipe de inovação realmente queria era levar pessoas para as propriedades. Fileiras e mais fileiras de casas consertadas, mas vazias, não formam uma vizinhança. O objetivo final era colocar as casas de volta no mercado. Mas para fazer isso, a cidade precisava se apropriar da propriedade - as pessoas que serviam feijão vermelho chique e arroz não iam se incomodar em vender a casa da família em Mobile por US $ 5.000. E muitas propriedades não podiam ser vendidas em seu estado atual. No Alabama, se alguém compra uma propriedade com gravames fiscais, leva seis anos para que o título se torne claro. Sem um título claro, o novo proprietário não pode obter uma hipoteca. O que significa que, quando se trata de propriedades de baixo valor, é mais fácil simplesmente deixar a propriedade desmoronar do que vendê-la.

Devido às leis restritivas de propriedade do Alabama, uma propriedade precisava ser tributada em atraso antes que a cidade pudesse reivindicá-la. Mas em uma reviravolta doentia da burocracia, os proprietários geralmente pagavam seus impostos, porque os impostos sobre a propriedade são tão baixos que emitir um cheque de US $ 50 para a cidade de Mobile a cada ano parecia um preço justo para manter a propriedade da família em funcionamento. Eles pagariam os impostos, mas não voltariam para Mobile e não venderiam as casas. E é por isso que ninguém morava nessas casas. Eles estavam presos em um emaranhado de leis desatualizadas, mudanças nos preços das moradias e nostalgia.

As placas do Programa de Renovação de Bairro Móvel estão colocadas em um terreno baldio na Edwards Street, no bairro de Africatown. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

No ano passado, motivado em grande parte pelo trabalho da equipe de inovação móvel, a Câmara estadual do Alabama foi aprovada HB430 , que permite que as cidades usem gravames municipais, em vez de inadimplência fiscal, para reivindicar a posse de uma propriedade. Em vez de acionar um monte de multas e notificações, a cidade agora pode tomar medidas ativas para levar uma propriedade à frente de um juiz, que pode então entregar uma propriedade com um título claro para a cidade. A cidade pode então, por sua vez, colocar o imóvel de volta no mercado. Os fundos da venda então vão para o pagamento de quaisquer multas ou dinheiro gasto com o reforço da casa para garantir que ela seja segura para ocupação. E, finalmente, a cidade pode receber novas pessoas em casas anteriormente destruídas. Os dispositivos móveis podem construir casas e bairros em vez de grama alta e ervas daninhas.

Aprovar um projeto de lei que retira os direitos de propriedade dos residentes e os coloca nas mãos do governo soa como um exercício de futilidade em um estado tão vermelho quanto o Alabama. Mas o trabalho da equipe de inovação havia, pelo menos, aberto a possibilidade de se ter uma conversa sobre um projeto de lei com sugestões de socialismo e uma nota básica de grande governo. Ajudou o fato de o resto do estado também estar sofrendo de uma praga de propriedades destruídas. Quando a deputada Barbara Drummond apresentou o projeto à assembleia estadual, quase não houve resistência.

Minha delegação inteira votou de forma esmagadora porque eles estão no mesmo barco em que eu estou, explica Drummond. Ninguém quer viver em uma cidade ou comunidade com esse tipo de praga. Embora vivamos em um estado com esses direitos de propriedade, há um custo para os outros quando o governo mantém suas mãos longe das coisas. Se sua propriedade está danificada e a minha vizinha está em boas condições e eu tenho sido muito responsável, isso reduz todos os valores da propriedade. Em tudo, vejo valor em tornar os bairros mais fortes.

Uma casa recém-construída em 1076 State Street. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Os primeiros casos afetados pela lei de propriedade estão apenas agora chegando ao sistema, mas todo o outro trabalho que a equipe fez já está aparecendo na zona de praga e nos números do índice de praga. Em quatro anos, a Mobile reduziu o número de casas destruídas em 45%, de 1.625 propriedades para 891. As casas restauradas têm gramados recém-aparados, pinturas ensolaradas e varandas pedindo cadeiras de balanço. São propriedades pequenas, mas organizadas, o tipo de lugar em que um jovem casal pode desmaiar Caçadores de Casas (assumindo que eles poderiam abrir mão de uma sala de bônus ou uma caverna de homem). A cidade também aumentou drasticamente sua capacidade de gerenciar a carga de trabalho da praga. Com o novo sistema implementado e sem contratação de pessoal adicional, a equipe de aplicação do código realizou 103% mais inspeções do que antes.

Mobile é conhecida como a cidade do potencial perpétuo, Jeff me disse enquanto caminhávamos pelo centro da cidade de volta ao meu hotel. Mobilistas estão cientes da posição de sua cidade no país. Um desenvolvedor com quem me encontrei me disse que estava cansado de ter que agradecer a Deus pelo Mississippi, o estado que impede o Alabama de ser o último da pilha. Só uma vez, o Alabama poderia ter uma classificação um pouco mais alta? A mentalidade inferior está em toda parte. O que os residentes consideram garantido na maioria das áreas metropolitanas não existem no celular. Fui avisado de que não havia Starbucks para meu café da manhã em nenhum lugar perto do meu hotel no centro. Levei um minuto para perceber que não era uma exortação para fazer compras locais, mas um lamento. Várias pessoas me perguntaram como cheguei do aeroporto ao hotel.

Uber? Eu respondi.

Casas recém-construídas em 462 e 464 George Street são ladeadas por edifícios abandonados e desocupados. [Foto: William Widmer / Redux Imagens para Fast Company ]

Isso mesmo, você fez! Eles sorriram com orgulho. O Uber é bastante novo. O prefeito trouxe o serviço de carona para a cidade há três anos, a primeira cidade do Alabama a fazê-lo. Ele também trouxe passeios de barco com patos, que foi como eu me vi encerrando a excursão da Praga de Mobile com uma viagem a Mobile Harbor em um veículo anfíbio explodindo Bon Jovi. (Por que Bon Jovi? Não sei.) O operador do barco de pato perguntou quantas pessoas no barco eram de fora da cidade e uma ou duas mãos se levantaram. Todos os outros eram habitantes locais, para vivenciar a emoção de um passeio de barco com patos em sua própria cidade. O barco de pato não foi capaz de se aventurar muito longe na água porque Mobile é um porto em funcionamento, mas avistamos um encouraçado semiconstruído antes de voltarmos pesadamente para a terra. Existem outros pontos brilhantes de potencial no horizonte do celular também. Carnival Cruise Lines é novo na cidade. Um lançamento de caiaque está programado para ser construído em The Bottom, logo atrás da casa de Tony Burke, onde costumava haver uma estrada.

Esta é a história de como uma cidade reduziu a praga, mas também é a história do que acontece quando as cidades pensam de forma diferente sobre como resolver seus problemas, quando os políticos estão dispostos a abraçar políticas que podem não se alinhar com a linha do partido, quando a cidade os trabalhadores olham além das soluções de band-aid. É a história de como as cidades podem fazer coisas boas para seus residentes e como as pessoas podem trabalhar em toda a cidade para desvendar problemas complicados que estão surgindo há séculos. Enquanto os artífices da constituição do Alabama escreveram o documento como um dedo médio gigante para o resto da nação, para o governo e para qualquer autoridade eleita que pudesse tentar exercer o poder, os residentes modernos de Mobile descobriram que precisam do poder do governo ajuda. Eles talvez não queiram ficar sozinhos tanto quanto os mobiliários faziam um século atrás. Eles vêem seu potencial perpétuo e sonham com o dia em que a Starbucks vier ao centro da cidade.