Charlotte pode ter decifrado o código de moradias populares. Veja como

Um fundo de US $ 58 milhões está sendo usado para comprar edifícios acessíveis e manter os aluguéis baixos.

Charlotte pode ter decifrado o código de moradias populares. Veja como

O complexo de apartamentos Lake Mist em Charlotte estava em perigo, assim como seus residentes. Um aglomerado de edifícios de tijolo e bronze de dois andares perto de um corredor comercial movimentado, o complexo de 144 unidades era uma das opções de aluguel cada vez menores disponíveis para os residentes que ganhavam menos do que a renda média da área. Não é um conjunto habitacional público ou um projeto oficial de habitação a preços acessíveis, mas o Lago Mist, com aluguéis a partir de US $ 800 por mês, é, de fato, parte do estoque de moradias populares de Charlotte. Mas seus aluguéis provavelmente não permaneceriam tão baixos por muito tempo, e o investidor imobiliário Mark Ethridge queria fazer algo a respeito.



O aluguel neste [bairro] aumentou 34% desde 2015, diz Ethridge, sócio da empresa local Capital Imobiliário Ascent . E dois dos complexos de apartamentos próximos a este tinham sido comprados recentemente pelo que eu consideraria um patrimônio privado de valor agregado. O deslocamento dos residentes do Lago Mist foi apenas uma questão de tempo.

Mark Ethridge



Ethridge observou durante anos propriedades como esta sendo arrebatadas por grandes investidores que rapidamente as renovaram, aumentaram os aluguéis e depois as venderam para obter um lucro rápido. Com cerca de 120 pessoas se mudando para a cidade todos os dias e uma economia em ascensão, o crescimento em Charlotte colocou esses tipos de complexos de apartamentos na mira de investidores imobiliários, que os viam não como casas com preços acessíveis para residentes de baixa renda, mas como ativos subvalorizados .



Mas Ethridge teve uma solução incomum: ele queria comprar a propriedade, consertá-la e manter os aluguéis acessíveis por meio de uma restrição de escritura de 20 anos que impõe regras legais sobre como a propriedade pode ser usada e precificada. Conhecendo a demanda por esse nível de habitação e os retornos pequenos, mas constantes, que eles poderiam fornecer, Ethridge viu complexos de apartamentos como o Lago Mist como jogos de longo prazo. Eles proporcionariam um retorno lento e confiável, com o benefício adicional de ajudar a combater a escassez de moradias populares da cidade.

Esses tipos de complexos no mercado privado - conhecidos como moradias populares de ocorrência natural, ou NOAHs - estavam em perigo e eram uma escolha fácil para um investidor que buscava obter um pequeno lucro e, ao mesmo tempo, fazer a diferença. Mas Ethridge e sua empresa não podiam fazer muito por conta própria. Em parceria com um grupo de organizações principalmente locais e dois dos investidores mais proeminentes da cidade, eles construíram um fundo de US $ 58 milhões chamado Housing Impact Fund, dedicado especificamente a comprar esses tipos de propriedades e preservá-las como moradias populares. O fundo fechou no Lago Mist em dezembro. Se o plano funcionar, eles podem estar elaborando um modelo novo e lucrativo para aumentar drasticamente a quantidade de moradias populares em Charlotte e além.

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No mundo do investimento imobiliário com fins lucrativos, o foco do Housing Impact Fund em moradias populares de ocorrência natural é tão direto quanto não convencional.

Não é o primeiro a fazer do NOAH uma prioridade, no entanto. A abordagem foi tentada, de várias formas, em outras cidades dos EUA, incluindo Minneapolis , Washington DC. e Austin , normalmente como um consórcio de atores dos setores público e privado com o objetivo de ajudar a fornecer moradias populares tão necessárias.

Moha Thakur, associada política da National Housing Trust , uma organização nacional sem fins lucrativos focada na preservação de moradias populares, diz que os investimentos da NOAH são poderosos, mas raros. A maioria dos investidores provavelmente espera receber uma taxa de retorno maior do que a gerada por moradias populares, o que representa um problema para os desenvolvedores que estão tentando buscar financiamento, mas também manter algum nível de acessibilidade, diz ela. Em comparação com investimentos imobiliários com fins lucrativos com retorna mais de 15% , o retorno sobre o investimento em moradias populares de ocorrência natural é normalmente de um dígito.



O mercado imobiliário é muitas vezes bifurcado em dois grupos: incorporadores privados com grandes orçamentos e incorporadores de moradias populares orientados para a missão, dependentes de opções de financiamento limitadas como o Crédito de imposto de habitação de baixa renda . O que às vezes falta ao mercado é uma combinação dos dois, um incorporador com experiência em moradias não subsidiadas, mas com a dedicação para manter moradias populares de boa qualidade por longo prazo, diz Thakur.

O desafio, ela observa, é encontrar os investidores certos que estejam dispostos a aceitar uma taxa de retorno mais baixa para que a propriedade possa manter sua acessibilidade de longo prazo, mas permaneça com uma habitação de boa qualidade.

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Nascido em Charlotte com uma longa história familiar no jornalismo local, Mark Ethridge trabalhava na cidade como originador de empréstimos, ajudando investidores imobiliários a conseguir financiamento para comprar propriedades comerciais. Por volta de 2015, depois que os piores efeitos da recessão diminuíram, Charlotte estava crescendo e áreas antes periféricas da cidade estavam se tornando urbanas. Uma linha de metro ligeiro, inaugurada em 2007, teve estimulou mais desenvolvimento ao longo de um dos principais corredores da cidade, e a população da cidade tem cresceu em mais de 100.000 na última década. Ethridge se viu trabalhando com clientes no financiamento de muitos complexos de apartamentos de aluguel barato - propriedades negligenciadas que estavam vendo um interesse renovado à medida que a população da cidade aumentava.

Ocorreu-me que a grande maioria das pessoas com renda inferior à mediana que moram em imóveis para alugar vivem em propriedades privadas irrestritas, diz ele. Fiquei muito curioso sobre o que as pessoas estavam fazendo para manter a acessibilidade dessas propriedades.

Ele fez um banco de dados de cada complexo de apartamentos na cidade que foi construído antes de 1990, incluindo quem era o proprietário, por quanto eles compraram e quanto eles estavam cobrando pelo aluguel. O banco de dados logo tinha mais de 20.000 unidades residenciais a poucos quilômetros do centro da cidade.

Vejam só, o que descobri foi que essas propriedades estavam mudando de mãos lentamente, diz Ethridge. Firmas de private equity, muitas vezes de fora de Charlotte, estavam por trás de muitas das vendas. Por anos dentro da empresa, ele sabia que isso provavelmente levaria ao deslocamento. Tradicionalmente, a forma como você ganha dinheiro no mercado imobiliário é comprar algo, aumentar o aluguel e depois vender, diz ele. Portanto, tudo isso é uma receita para maus resultados para os residentes.

Em 2017, Ethridge se juntou a um força tarefa na organização sem fins lucrativos de desenvolvimento econômico e cultural Charlotte Center City Partners focado em encontrar soluções para a escassez de moradias populares da cidade. Ele se concentrou em pesquisar a preservação dos NOAHs, observando o que cidades como Minneapolis e Austin haviam feito. Embora a cidade de Charlotte tivesse um título de moradia acessível que era regularmente reaprovado pelos eleitores, ele se concentrou principalmente em novas construções - uma importante fonte de habitação, mas que demorou a se materializar, muitas vezes levando de três a quatro anos da proposta ao corte da fita. Não estávamos realmente pensando sobre toda essa cama de milhares e milhares de unidades de apartamentos mais antigas que realmente servem como uma espinha dorsal para moradias populares em cidades como Charlotte, diz Ethridge.

Por volta dessa época, ele deixou seu emprego de emprestador para trabalhar com um de seus clientes, a Ascent Real Estate Capital. Quando entrei na empresa, disse que queria começar a comprar apartamentos antigos e, quando os comprarmos, não quero aumentar os aluguéis, diz Ethridge. E meus parceiros estavam tipo, 'Uh, OK. Vá descobrir. & Apos;

O título de habitação a preços acessíveis da cidade, um fundo de impostos dedicado ao financiamento de projetos habitacionais, foi recentemente aumentado de US $ 15 milhões para US $ 50 milhões semestrais, e foi alterado para incluir provisões não apenas para novos projetos de construção, mas também preservação. Ethridge viu uma oportunidade de aproveitar esse financiamento para começar a comprar propriedades da NOAH. Ele levantou algum patrimônio e fez sua primeira compra em 2019, o que ele chama de um pequeno negócio para um complexo de apartamentos de 98 unidades no sudeste de Charlotte. Para garantir o financiamento de habitação popular da cidade, Ethridge estruturou o negócio de forma que o imóvel mantivesse níveis específicos de acessibilidade para 80% das unidades, com base na renda média da área. Por meio de uma restrição de escritura com duração de 20 anos, estes seriam precificados para residentes que ganham entre 30% e 80% desse nível médio de renda, criando aluguéis a partir do equivalente a cerca de US $ 400 ou US $ 600 por mês em um mercado onde os aluguéis medianos estão próximos de US $ 1100 . O complexo permaneceria em níveis acessíveis para famílias que ganham apenas US $ 20.000 por ano e ainda forneceria a seus investidores um retorno modesto.

Com esse acordo, a cidade de Charlotte repentinamente passou a ter quase 100 novas unidades habitacionais de longo prazo a preços acessíveis. Mas em uma cidade com poucas dezenas de milhares de unidades residenciais a preços acessíveis, pequenos negócios fariam apenas um limite.

Sempre soubemos que precisávamos de uma fonte de capital que pudesse escalar isso, diz Ethridge. Para realmente causar impacto, você precisa comprar mil unidades ou mais. Estamos falando de dezenas de milhões de dólares de patrimônio líquido. Era dinheiro que Ethridge não tinha. Ele só precisava dos parceiros certos que pudessem ajudá-lo a encontrá-lo.

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Nelson Schwab e Erskine Bowles são amigos desde a faculdade, durante longas e proeminentes carreiras em Charlotte e além. Schwab foi um executivo de longa data no negócio de parques temáticos e foi cofundador de uma firma de private equity com Bowles em Charlotte na década de 1990, que administrou mais de US $ 2 bilhões em investimentos no Sudeste. Bowles é o ex-presidente do sistema da Universidade da Carolina do Norte e anteriormente serviu como chefe de gabinete do presidente Bill Clinton. Agora na casa dos 70 anos, os dois são o tipo de figura pública que tem influência e experiência para fazer a diferença em sua cidade.

Schwab e Bowles compartilhavam as preocupações com o aumento do número de sem-teto em Charlotte e estavam procurando uma maneira de resolver o problema. As pessoas lhes disseram que, se realmente queriam causar impacto, precisavam lidar com a escassez de moradias populares.

Quanto mais ouvíamos sobre a forma tradicional de criar moradias populares, menos gostávamos dela. Era muito centrado no governo, a economia era muito difícil, demorava três ou quatro anos para entregar um projeto, disse Schwab em uma recente videochamada. Você pode ver pelo monitor aqui, não somos jovens, então queríamos nos mover rapidamente e fazer isso funcionar.

Mas o custo de comprar terras e construir novas moradias populares onde eram necessárias - perto de transporte público e empregos - era muito alto na cidade em crescimento. A matemática não funcionou, diz Bowles. Então, tentamos pensar em uma maneira de nos envolver onde a matemática funcionaria.

Era final de 2019, e eles souberam do primeiro acordo da NOAHs e da Ethridge, fechado apenas alguns meses antes. E com seu banco de dados mostrando mais de 20.000 unidades de possíveis habitações da NOAH no centro da cidade e arredores, eles viram o potencial do que ele estava fazendo para ajudar a resolver o problema. Sentimo-nos bem porque, se arrecadássemos dinheiro, teríamos um lugar para gastá-lo, diz Schwab.

No início de 2020, Schwab e Bowles começaram a estruturar o lado financeiro das coisas para garantir acessibilidade de longo prazo e retornos estáveis ​​para os investidores, estabelecendo uma abordagem que geraria um retorno de cerca de 8% - mais como investir em um título do que em uma ação, Ethridge diz. Eles começaram a fazer ligações - mais de 125, pela estimativa de Schwab - e a levantar dinheiro. Eles logo tiveram US $ 58 milhões comprometidos de investidores como o banco Truist Financial e o sistema hospitalar Atrium Health e criaram o que chamaram de Fundo de Impacto da Habitação. Eles poderiam ter levantado ainda mais. Na verdade, cortamos em US $ 58 milhões porque estávamos cansados ​​de arrecadar fundos e estávamos prontos para começar, diz Schwab.

Bowles insiste que isso não é filantropia, e dar ao fundo uma estrutura com fins lucrativos foi uma forma de aplicar a disciplina necessária para garantir que funcionaria no longo prazo. Somos capitalistas, diz ele. Acreditamos no capitalismo. Mas se vai sobreviver, temos que fazer funcionar para mais pessoas. Muito mais gente.

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Charlotte precisava desse tipo de ajuda. Em 2015, um marco estude saiu do Centro de Pobreza e Desigualdade da Universidade de Stanford, analisando a riqueza intergeracional e a mobilidade econômica em cidades de todo o país. Das 50 cidades classificadas no relatório, Charlotte ficou em último lugar.

Ele determinou que, se você nasceu nos anos 80 em Charlotte, sua chance de sair da pobreza como um adulto era quase nula, diz Pamela Wideman, diretora de Serviços de Habitação e Vizinhança da cidade de Charlotte. Ela diz que é impossível separar a falta de moradias populares dessa estatística. Moradia estável e acessível é a chave para criar o tipo de autossuficiência de que famílias de baixa renda precisam para manter uma situação estável e a de seus filhos, diz ela.

O relatório de Stanford colocou essa necessidade em evidência. Isso foi uma grande surpresa para a comunidade branca aqui, porque Charlotte está crescendo como uma erva daninha, estamos criando empregos todos os dias, a comunidade empresarial está agitada, diz Bowles. Mas não foi uma surpresa para as pessoas da comunidade negra em Charlotte.

Na eleição posterior ao relatório, o título habitacional de US $ 50 milhões foi facilmente aprovado. Em 2020, os eleitores apoiaram o título novamente. A cidade se comprometeu a apoiar os esforços de Ethridge e já usou parte de seu dinheiro de títulos de habitação a preços acessíveis para ajudar a financiar o primeiro investimento do Housing Impact Fund. Queremos ajudar as pessoas a permanecerem no mesmo lugar e não queremos perder essa oferta de moradias populares, diz Wideman.

O fato de Ethridge ser de Charlotte também é importante, de acordo com Wideman, que teme que muitos investidores externos comprando a cidade dêem a Charlotte menos controle sobre seu futuro.

Mas investir em NOAHs não é a única solução. Não vou dizer que a preservação é melhor do que uma nova construção, diz Wideman. O que direi sobre a preservação é que garante que as moradias existentes sejam mantidas em pé de igualdade com as novas. Isso garante que as pessoas possam envelhecer e permanecer no lugar, para que não tenham que se preocupar com alguém entrando e comprando sua propriedade, demolindo-a, transformando-a em luxo e eles nunca podem se dar ao luxo de voltar lá.

Além das novas construções, o foco da Ethridge em preservar os apartamentos com preços acessíveis no mercado privado está se tornando parte da estratégia de moradias populares da cidade, e outras incorporadoras de moradias populares estão entrando no esforço. O escritório de Charlotte da Local Initiatives Support Corporation, uma organização nacional sem fins lucrativos com foco no desenvolvimento comunitário, agora está investindo em propriedades da NOAH junto com Ethridge e o Housing Impact Fund. De acordo com a diretora executiva do LISC Charlotte, Ralphine Caldwell, preservar essas propriedades como moradias populares será fundamental para reverter os problemas de moradia e de falta de moradia na cidade. Se tivéssemos apenas nos concentrado em uma nova construção, não estaríamos movendo a agulha, diz ela.

isaac “ike” perlmutter

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A primeira compra do Housing Impact Fund, Lake Mist, custou US $ 18,5 milhões, incluindo cerca de US $ 2,5 milhões em financiamento da cidade. Com os US $ 58 milhões que a Schwab and Bowles ajudou a levantar, o fundo tem como objetivo investir em cerca de 1.500 unidades nos próximos dois anos, e Ethridge diz que vários negócios estão atualmente em andamento. Cada propriedade terá a mesma restrição de escritura de 20 anos, com 100% das unidades reservadas para famílias que ganham menos do que a renda média da área. E em outra inovação, Ethridge trabalhou com funcionários em Charlotte e Mecklenburg County para criar uma solução alternativa para seus impostos sobre a propriedade - um requisito devido ao status de fins lucrativos do fundo - que usará tudo o que eles devem a cada ano para financiar um subsídio de aluguel por muito residentes de baixa renda.

Muitos conselhos municipais não gostam de mexer com seus impostos sobre a propriedade porque esse é realmente o seu pão com manteiga para financiar os serviços da cidade, diz Wideman, da cidade de Charlotte. Mas você tem que estar disposto a tentar coisas.

Como parte do esforço de Schwab e Bowles para fazer o capitalismo funcionar para um espectro mais amplo de pessoas, eles adicionaram uma cláusula à estrutura do Housing Impact Fund exigindo que pelo menos 80% do trabalho de reabilitação e construção em seu investimento sejam feitos por empreiteiros minoritários.

Ethridge chama o esforço de capital de impacto social e diz que os investidores do Housing Impact Fund reconhecem que seu investimento pode ser benéfico para a sociedade e lucrativo. O bom de comprar propriedades existentes, ao contrário das novas construções, é que geram caixa no dia em que você as compra, diz Ethridge. Portanto, pagaremos retornos trimestrais aos nossos investidores e esperamos que o fluxo de caixa seja relativamente consistente.

E 20 anos depois, quando as restrições à escritura expirarem, a moradia acessível não necessariamente desaparecerá. O fundo tem outra cláusula que exige que as vendas desviem 60% dos lucros para outro fundo de habitação popular. Não estamos resolvendo esse problema há 20 anos, diz Bowles. Recebemos ligações de pessoas em todo o país que ouviram sobre o que estamos fazendo e acham que podemos fazer isso em nossa cidade. Temos sido muito francos sobre isso, se isso funcionar aqui em Charlotte, vamos levantar outro fundo, e então outro fundo depois disso.

A chave para fazer o fundo funcionar, diz Bowles, é a Ethridge. Embora ele tenha um coração tão grande quanto esta sala em que estou sentado e um desejo de fazer a coisa certa e uma crença em ajudar essas pessoas que precisam de ajuda, ele também é realista, prático e eficaz, diz ele. Acho que ele é realmente uma pessoa extraordinária.

Ethridge vê o trabalho como simplesmente atendendo a uma necessidade que não estava sendo atendida pela velha forma de construção de moradias populares. O altruísmo e a filantropia não podem ser os únicos meios para resolvermos nossos problemas, diz ele. Precisamos de toda a disciplina financeira, de todo o empreendedorismo, de toda a expertise que o setor privado pode agregar e encontrar uma maneira de fazer coisas altruístas. Achamos que é um equilíbrio saudável disso.