Esses prédios de apartamentos modulares ajudarão a Bay Area a lidar com sua crise imobiliária?

Vários projetos acessíveis na área estão montando apartamentos fora do local e, em seguida, simplesmente trancando-os no lugar. Se eles forem bem-sucedidos, isso pode cortar milhões de dólares nos custos de construção e meses em cronogramas de construção.

Esses prédios de apartamentos modulares ajudarão a Bay Area a lidar com sua crise imobiliária?

Construir apenas um apartamento acessível em San Francisco pode custar tanto quanto $ 600.000 a $ 800.000 - e terminar a construção pode levar até seis anos. Há alguns anos, a Tipping Point Community, uma organização sem fins lucrativos local, começou a buscar uma abordagem melhor. Acabamos de ver 25, 30 anos de trabalho que realmente não estavam mudando nada, infelizmente, diz Daniel Lurie, fundador e presidente do conselho da Tipping Point. E sabíamos que queríamos tentar algo diferente.



[Imagem: Arquitetos Trachtenberg]

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Uma parte da solução: mudar a forma como os edifícios de apartamentos são construídos. Em uma fábrica do tamanho de um campo de futebol na cidade de Vallejo, do outro lado da baía de São Francisco, uma empresa chamada Factory OS está construindo apartamentos para um projeto que a Tipping Point e seus parceiros esperam ser um novo modelo para enfrentar a crise imobiliária no Bay Area - e para o desafio dos sem-teto especificamente, em uma região onde cerca de 28.200 pessoas vivem sem-teto. Em setembro, as unidades modulares serão transportadas de caminhão pela ponte, onde serão empilhadas como tijolos de Lego em um novo prédio de 145 unidades para pessoas que lutam contra a falta de moradia. O projeto deve custar menos de US $ 400.000 por unidade e deve ser concluído em menos de três anos - estatísticas que Lurie diz que a maioria das pessoas que trabalham no campo não acredita que sejam possíveis.





[Foto: cortesia do Factory OS]

A nova abordagem para a construção ajuda a reduzir os custos. Se você construir uma casa ou um apartamento mais parecido com um carro, de forma industrializada, você pode fazer isso muito mais rápido, com maior qualidade e menos caro, diz Rick Holliday, cofundador e CEO da Factory OS. Em comparação com a construção tradicional, diz ele, os custos da construção modular são cerca de um terço menos. Em outro complexo de apartamentos a preços acessíveis em que a empresa está trabalhando perto do Lago Tahoe, o projeto não teria sido viável se tivesse sido construído tradicionalmente. Quando a empresa redesenhou o prédio para usar construção modular, o custo caiu US $ 6 milhões.

É mais rápido construir em uma fábrica, pois o processo pode ser otimizado para velocidade de uma forma que não é possível fora, e o trabalho básico de fundação pode acontecer no local simultaneamente. Reduzir o tempo de um projeto reduz os custos gerais. O Factory OS também economiza custos de mão de obra por causa de sua localização, fora do centro de São Francisco, e da forma como está estruturado. É uma fábrica sindicalizada - algo que muitas vezes é necessário para projetos que precisam de financiamento público - mas os trabalhadores individuais montam os apartamentos inteiros, em vez de trabalhar apenas como eletricistas ou encanadores, por exemplo.

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[Imagem: Arquitetos Trachtenberg]

A construção modular também pode ajudar a agilizar a obtenção de licenças na Califórnia, uma vez que esse tipo de construção pode ser permitida em nível estadual, em vez de precisar de licenças individuais em cada cidade. Normalmente, você espera seis meses para obter um plano aprovado na cidade de Berkeley, mas isso o levará a zero, diz Patrick Kennedy, CEO da Panoramic Interests, uma empresa de construção modular que agora está trabalhando em um novo prédio em Berkeley que irá tem 39 minúsculos estúdios para ex-moradores de rua, junto com equipe de apoio no local e serviços como ajuda para encontrar trabalho e despensa de alimentos no local.

Tal como acontece com o Factory OS, o processo da empresa se move mais rapidamente do que a construção padrão. Kennedy diz que a Panoramic Interests será capaz de construir os apartamentos para o novo projeto neste outono em sua fábrica de Nevada em apenas um mês, enquanto a fundação é lançada em Berkeley, e então pode entregar e empilhar as unidades imediatamente depois. Um projeto que de outra forma levaria 48 semanas levará 16. Também custará cerca de 30% menos do que teria com a construção padrão.

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[Foto: cortesia do Factory OS]

Ainda assim, mudar os métodos de construção só pode resolver parte do desafio geral de construir novas moradias populares na área. O que realmente descobrimos é que você deve abordar cada parte do processo de desenvolvimento e cada entrada no processo, se quiser ter o tipo de redução significativa de custo e tempo que alcançamos no [projeto em San Francisco], diz Chris Block, que lidera a Iniciativa Crônica para os Sem-Teto em Tipping Point. O projeto também está economizando dinheiro porque está usando financiamento privado de um doador, em vez de ter que passar pelo complexo e demorado processo de obtenção de financiamento público.

O financiamento da cidade também vem com regulamentações que adicionam custos, como requisitos para usar empresas locais nas equipes de design e desenvolvimento. É um bom programa, mas muitas vezes é implementado de uma forma que aumenta os custos de maneira bastante significativa, diz Kate Hartley, diretora de empréstimos e investimentos do San Francisco Housing Accelerator Fund, uma organização que fez parceria com a Tipping Point para gerenciar o novo projeto habitacional . (Hartley serviu anteriormente como diretora do Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Comunitário do Prefeito de São Francisco.) Os formuladores de políticas da cidade terão que fazer uma escolha, ela diz: Se eliminar alguns desses regulamentos poderia disponibilizar moradias mais acessíveis em um momento em que é desesperadamente necessário, mesmo que os regulamentos tenham alguns outros benefícios, vale a pena fazer as mudanças?

[Foto: cortesia do Factory OS]

Outras políticas locais também impactam os custos, como um processo de revisão discricionário que permite que uma única pessoa se oponha a um projeto e, em seguida, continue apelando, mesmo que não prevaleçam. É tão caro, diz Hartley. Como desenvolvedor, você não sabe se vai prevalecer. Isso realmente aumenta o fator de risco, o que significa que o dinheiro dos desenvolvedores tende a custar muito mais porque eles podem ser abatidos depois de investir milhões de dólares. . . Eles acabam precisando construir casas com preços, vendas e aluguéis realmente altos. E então é um ciclo bastante vicioso. O zoneamento é outro desafio, já que muitas áreas da cidade são zoneadas para residências unifamiliares, tornando apenas uma pequena porcentagem da cidade disponível para esses projetos.

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Hartley espera que o novo projeto possa ser um modelo para outros. O financiamento privado ajudou a acelerar o andamento do projeto. O desenvolvedor, um parceiro chamado Mercy Housing Construction, conseguiu então recorrer a créditos fiscais de habitação de baixa renda e títulos de juros baixos para obter mais fundos. A prefeitura vai assinar um contrato de aluguel de longo prazo para os apartamentos, da mesma forma que atualmente paga quartos para moradores de rua em hotéis de um quarto. Projetos semelhantes podem acontecer com outros doadores, como empresas de tecnologia que estão começando a investir em moradias populares, que podem fornecer um empréstimo inicial para acelerar projetos e economizar custos, e podem então ser reembolsados ​​quando o projeto começar a usar créditos fiscais e financiamento de títulos.

O projeto pode servir como uma ferramenta para promover mudanças. Nós realmente podemos segurar as pessoas no fogo agora, porque temos provas de que não precisa custar tanto e levar tanto tempo no meio de uma crise literal de falta de moradia no estado da Califórnia e na cidade de San Francisco , diz Lurie. Ao mesmo tempo, a Tipping Point ainda está procurando maneiras de reduzir ainda mais os custos. Quatrocentos mil dólares em três anos não é suficiente, diz ele. Vamos continuar empurrando essa curva de custo para baixo. Por que não podemos chegar a $ 200.000? Por que não podemos chegar a US $ 100.000 por unidade? Com a crise que estamos vendo nas ruas de São Francisco e no estado da Califórnia, não temos outra escolha. Temos que fazer isso. E precisamos estar comprometidos com isso, seja politicamente conveniente ou não. Posso dizer que há alguns anos não teríamos muitas pessoas nos apoiando. Agora poderemos mostrar projetos e as pessoas terão que responder: Por que seu projeto está custando o dobro e demorando o dobro do tempo?